Logística vira a nova onda do setor imobiliário

A oferta de imóveis neste segmento deve dobrar no País nos próximos cinco anos

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Depois do boom nas vendas residenciais, a nova onda imobiliária é para pessoa jurídica: as empresas do setor imobiliário investem em projetos de infra-estrutura logística, como condomínios logísticos e terminais intermodais, por conta da expansão do setor industrial, do agronegócio na área de biocombustíveis e dos recordes de vendas do varejo.

Investidas recentes de empresas de engenharia e construção, como MRV, WTorre e Cyrela, e novos players, como a paranaense Capital Realty, confirmam estimativa da consultoria CB Richard Ellis, que aponta: a oferta de imóveis neste segmento deve dobrar no País nos próximos cinco anos. “Nossa avaliação abrange o potencial medido por terrenos que foram comprados e projetos que estão sendo desenvolvidos”, destaca Marcos Montandon Júnior, diretor comercial da CB Richard Ellis. “Isso sem contar as empresas que querem mudar suas instalações, em busca de melhores localizações e plantas mais estruturadas, que não entram nesta conta”, completa.

Atualmente, a consultoria avalia um estoque de 50 condomínios logísticos ou 2,4 milhões de metros quadrados de área locável apenas na região localizada entre a Grande São Paulo e Campinas, região com crescente demanda de infra-estrutura logística, pela expansão econômica e fatores como a restrição de circulação de frotas em São Paulo e investimentos em infra-estrutura rodoviária, como a expansão do Rodoanel.

Segundo o executivo, a valorização dos ativos proporcionada por este cenário atrai fundos de investimento interessados na incorporação dos imóveis e empreendedores que só construíam sob encomenda e que começam a investir também em empreendimentos especulativos. “O prazo de construção dos imóveis industriais, que é curto, também é um grande chamariz”, diz o diretor.

A MRVlog, divisão que a gigante do setor imobiliário residencial MRV criou há pouco tempo para atuar totalmente no segmento logístico, prevê investir R$ 600 milhões na captação e construção novos projetos nos próximos doze meses. Segundo a empresa, já existem cinco projetos em andamento e outros dez terrenos em análise – e no mínimo metade deles serão comprados.

O fundo Autonomy Investimentos, que já possui cerca de 280 mil m² de edifícios e escritórios no Brasil e é acionista da MRV, também tem uma participação na divisão logística. “Temos demanda de todos os tipos de projetos, mas os primeiros investimentos serão destinados à construção de condomínios logísticos. Nossa estratégia de atuação será construir e reter os ativos para locação, e contrataremos empresas para fazer a administração”, explica Sérgio Fischer, diretor superintendente da MRVlog.

No start-up da companhia, o Autonomy aplicou R$ 20 milhões, e a MRV, R$ 40 milhões, utilizados para adquirir os cinco primeiros terrenos. Quatro deles estão localizados na Região Sudeste e um na Centro-Oeste, que receberão aportes de R$ 270 milhões. Para conseguir os aportes necessários para os novos projetos, a empresa está negociando linhas de financiamento com três bancos. Na análise do executivo, o momento está favorável para ir às compras. “As construtoras estão com pouco dinheiro para fazer aquisições, o que reduz a concorrência por terrenos e ajuda a reduzir um pouco os preços.”

Sinergia

A Cyrela Commercial Properties (CCP) está investindo R$ 130 milhões em um galpão logístico entre as Rodovias Dutra e Fernão Dias, próximas da região metropolitana de São Paulo, em parceria com a construtora Sanca, de olho na demanda da proximidade do imóvel à capital paulista, cuja área de armazenagem foi acentuada pela restrição da circulação de veículos pesados nas capitais e pelo rodízio de caminhões. O empreendimento pode ter até seis galpões industriais, em uma área de 200 mil m².

“Nossos clientes de outros segmentos têm grande potencial para se tornarem ocupantes do projeto. Existe uma sinergia total entre as nossas atividades de shopping e de escritórios para a área de logística”, comentou Nessin Daniel Sarfati, diretor de Investimentos Corporativos da CCP.

Para se ter uma idéia, no segmento de escritórios a CCP tem locatários como o Grupo Libra, de operações logísticas, e a Unilever, e detém participações em centros como ABC Plaza Shopping, Shopping D e ITM Expo. No próprio segmento de logística, a companhia já possui 35 mil m² locados em três galpões em Barueri (SP), para clientes como a operadora logística Penske, que podem demandar novos espaços. “Já temos uma lista boa de interessados, que já conhecem a empresa na área de escritórios corporativos”, finaliza o executivo.

Licitações

As licitações públicas para projetos de infra-estrutura logística estão na mira da WTorre. Até meados do ano que vem, o grupo deve finalizar a construção do maior dique seco de grande porte do País para a Petrobras, no Porto de Rio Grande, no Rio Grande do Sul, que tem previsão de investimento total de R$ 480 milhões.

Por conta da importância da obra para o setor naval, está em análise um projeto que prevê a construção de um cais para construir navios, que pode gerar aporte adicional de R$ 500 milhões à WTorre. “Estamos participando de licitações para a construção de novos centros de distribuição e condomínios industriais, ligados a produtos que vêm da indústria de base, onde há uma demanda muito grande”, conta André Luiz Palhares, diretor de Negócios da WTorre Engenharia.

No primeiro semestre, a divisão também fechou dois contratos com o setor privado para a construção de condomínios logísticos, em São Paulo, e de um terceiro, para construir um armazém a uma grande siderúrgica, em Santa Cruz, no Rio de Janeiro. Fontes do mercado afirmam que a locatária será a ThyssenKrupp CSA, usina siderúrgica que está sendo construída por uma parceria da ThyssenKrupp e da Companhia Vale do Rio Doce. Os condomínios serão para um investidor que atua na administração deste tipo de imóvel e que a empresa não revela.

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